Nueva Ley andaluza de protección de los consumidores en la contratación de préstamos hipotecarios

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Ley 3/2016, de 9 de junio, para la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios sobre la vivienda.

BOJA de 16 de junio de 2016

Se publica en el BOJA la Ley de referencia, que entrará en vigor el próximo 16 de septiembre, cuyo objeto es garantizar la protección de las personas consumidoras y usuarias, así como de los garantes que intervengan en la operación, regulando la transparencia y el acceso a la información que se les debe facilitar en la suscripción de préstamos o créditos hipotecarios sobre una vivienda, en el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

En concreto, la Ley contiene el régimen de información que las entidades prestamistas y servicios de intermediación deben facilitar al consumidor, con carácter previo al otorgamiento de la escritura pública de préstamo hipotecario, a través de dos nuevos documentos adicionales a los exigidos por la normativa estatal: el de Información Precontractual Complementaria y el de Información Personalizada Complementaria. Las medidas para aumentar la transparencia en la información, se completan con la creación del denominado Índice de Documentos de Entrega Preceptiva, en el que se relacionarán todos y cada uno de los documentos que se deben poner a disposición del consumidor hasta la formalización del préstamo o crédito hipotecario.

Asimismo, se recogen expresamente en la Ley, los derechos de los consumidores en el ámbito de las notarías y registros de la propiedad y la obligación de la Administración de la Junta de Andalucía, de promover e incentivar la adhesión de las empresas prestamistas al Sistema Arbitral de Consumo, facilitando al consumidor información sobre las empresas adheridas al mismo.

Otra previsión destacada, es la creación de una sección específica en la Junta Arbitral de Consumo de Andalucía, con la denominación de Tribunal Arbitral Andaluz para Ejecuciones Hipotecarias y Desahucios, específicamente destinado a facilitar la resolución de conflictos en materia de contratación hipotecaria y desahucios. Se prevé igualmente la creación de órganos sectoriales de mediación en el seno del Consejo Andaluz de Consumo y sus consejos provinciales.

Por último y, entre otras medidas, se contempla la elaboración de un modelo de contrato de préstamo hipotecario de confianza, con la participación de la Junta y de las asociaciones de consumidores, entre otras, cuyo uso será voluntario para las partes, así como la creación y firma de un código ético en materia de créditos y préstamos hipotecarios que incluya, entre sus finalidades, la supresión de las cláusulas abusivas, entre ellas las cláusulas suelo, y su adhesión al Sistema Arbitral de Consumo.

fuente: transcomlegal.com

El precio de la vivienda continúa al galope y sube ya a un ritmo del 6,9%

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PRIMER TRIMESTRE 2016.- Estadística inmobiliaria del Colegio de Registradores de la Propiedad

La compraventa de casas ascendió hasta las 99.427 unidades entre los meses de enero y marzo, un 9,8% más que en el mismo periodo de 2015.

 

El precio de la vivienda en el primer trimestre de 2016 mantiene la fortaleza mostrada en trimestres anteriores y consolida la senda de cambio de tendencia iniciada en 2014, según el Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas (según metodología Case & Shiller aplicada a España) elaborado por los Registradores de la Propiedad. Esta estadística arroja un incremento del valor de las casas del 6,9% con respecto al mismo periodo de 2015.

[2015: El precio de la vivienda acelera su escalada y sube un 6,6%]

De este modo, gracias a la apreciación de las viviendas de los últimos trimestres se continúa suavizando el descenso acumulado desde los niveles máximos (2007). El ajuste acumulado desde entonces se sitúa en el -27,2%.

Más compraventas

Igualmente, las compraventas de vivienda registradas en el primer trimestre de 2016 aumentaron un 9,8% en tasa interanual, hasta las 99.427 operaciones. Este número de transacciones trimestrales es el más elevado de los últimos tres años.

La vivienda nueva, tras un largo período en mínimos históricos, presenta el primer incremento inter-trimestral en muchos años al registrarse 19.385 compraventas, 3.566 más que en el cuarto trimestre de 2015. Por otra parte, la vivienda usada protagonizó 80.042 compraventas, 11.830 más que en el trimestre precedente, siendo el mayor dato registrado en los últimos ocho años.

Las compraventas de viviendas inscritas suben en 16 comunidades con respecto al trimestre anterior, con la Comunidad de Madrid (32,9%), País Vasco (26,6%) y Canarias (26,5%) a la cabeza. En el lado contrario, en Murcia disminuyen un 4,3% con respecto a los tres últimos meses de 2015.

Las compras realizadas por extranjeros representaron el 12,9% del total, frente al máximo histórico del cuarto trimestre de 2015 (14,4%). Sin embargo, en números absolutos, aumentan estas compraventas, dando lugar a cifras próximas a las 12.800 compras trimestrales. En el último año se obtiene un nuevo tope histórico, el 13,4%, lo que supone compras anuales de vivienda por extranjeros próximas a las 48.000 unidades.

Por nacionalidades, encabezan la clasificación los británicos con un 21,9% de las compras realizadas por extranjeros, seguidos de franceses con el 7,9%, alemanes con un 6,9%, suecos con un 6,3% y belgas con un 6,1%. Estas cinco primeras nacionalidades representan prácticamente el 50% de las compras de vivienda por extranjeros.

109.215 euros, la hipoteca media

El endeudamiento hipotecario por vivienda, después de un prolongado período ascendente, baja un 1,6% con respecto al trimestre anterior, hasta los 109.215 euros. La cuantía media de los tipos de interés iniciales de los nuevos créditos ha sido del 2,4% en el tercer trimestre, descendiendo 0,1 puntos porcentuales con respecto al trimestre precedente, continuando un trimestre más su sostenida tendencia descendente.

La contratación a tipo de interés variable con índice de referencia Euribor sigue en niveles habituales, con el 88,7% de los nuevos créditos hipotecarios. La contratación a tipo de interés fijo subió hasta el 9,8%, nuevo máximo de la serie histórica de la Estadística Registral Inmobiliaria.

Los plazos de contratación han crecido durante el primer trimestre el 2,2% con relación al trimestre anterior, alcanzando los 23 años y un mes, frente a los 22 años y siete meses del trimestre precedente.

Por otra parte, la cuota hipotecaria mensual media en el primer trimestre se ha situado en 512,83 euros, con un descenso inter-trimestral del 4,3%, mientras que el porcentaje de dicha cuota con respecto al coste salarial desciende hasta el 27% (28,3% en el trimestre anterior). En ambos casos representan los niveles más bajos de la serie histórica.

Impagos hipotecarios

Las certificaciones de vivienda por inicio de ejecución de hipoteca del primer trimestre ascendieron a 11.066, un 37,4% menos que en 2015. El 69,5% de estas certificaciones han correspondido a personas físicas, frente al 30,5% de personas jurídicas. En cuanto a la nacionalidad, el 92,2% de las certificaciones han afectado a nacionales, frente al 7,8% de extranjeros.

Las daciones en pago inscritas sobre viviendas sumaron 2.661 operaciones, con un aumento del 19,5% sobre el trimestre anterior y un descenso del 34,1% con respecto al primer trimestre de 2015. El 79,3% de las daciones en pago ha correspondido a personas físicas, frente al 20,7% de personas jurídicas. Con relación a la nacionalidad, el 86,9% de las daciones en pago han sido de nacionales, frente al 13,1% de extranjeros.

fuente: elmundo.es

La banca, obligada a informar al cliente del coste máximo de las hipotecas

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La directiva europea, cuyo plazo de transposición España ha incumplido, exige a las entidades financieras tener en cuenta el Euribor de los últimos 20 años.

 

 

Europa sigue con su estricta y continuada regulación financiera. Lo último, la puesta en marcha de la directiva sobre créditos hipotecarios. Así, desde el pasado 21 de marzo, la banca bajo su «jurisdicción» está obligada a aportar a sus clientes toda la información relacionada con la concesión de este tipo de préstamos. Según ha podido saber ABC, la mayor parte de los gobiernos europeos han traspuesto ya la directiva en cuestión, si bien en España aún no ha sido posible debido a que el Gobierno, que es quien tiene que aplicarla, está en funciones.

Las mismas fuentes explican a este periódico que los más relevante de las nuevas obligaciones de la directiva europea (MCD, 2014/17, aprobada el 4 de febrero de 2014) es que establece la obligación para todos los bancos de la Eurozona de trasladar toda la información personalizada precontractual a sus clientes para que estos, posteriormente, y antes de firmar el contrato de su crédito hipotecario, puedan comparar las características de los productos que incluyen dicho crédito y tomar decisiones informadas.

La recopilación de toda esta información debe aportarse «de vuelta» a la autoridad monetaria europea en un formato estándar, denominado ESIS (por sus siglas en inglés, European Standardised Information Sheet).

Dentro de esta obligatoriedad de información precontractual, para el caso de tipos variables, las entidades financieras deben informar a sus potenciales clientes del importe máximo a cobrar durante toda la vida del préstamo. El cálculo de este límite superior se hace utilizando el tipo variable más alto durante los últimos veinte años o del mayor periodo disponible. «El periodo de 20 años se limita al principio desde el 1 de enero de 1999, fecha de los primeros tipos del Banco Central Europeo (BCE). La fecha de referencia será la del primer día hábil de cada año, por lo que el cálculo del tipo de referencia debe hacerse anualmente en esa fecha, a excepción de 2016, que será el 21 de marzo (fecha de la entrada en funcionamiento de la directiva)», detalla el texto de la directiva europea.

Todos los gastos, por escrito

Con esta nueva norma, Europa quiere evitar que los consumidores se sientan «engañados» (como ha ocurrido con los contratos sobre productos como las preferentes) una vez plasmada su firma en el contrato de cualquier créditohipotecario bancario, ya sea por aducir falta de información recibida o por falta de transparencia de la misma.

Además, la información sobre el coste total del crédito que el cliente recibirá a partir de ahora de su entidad antes de tener el contrato hipotecario en sus manos, debe incluir «todos los gastos que éste deba abonar en relación con el contrato de crédito.

Debe, por tanto, reflejar los intereses, las comisiones, los impuestos, la remuneración de los intermediarios de crédito, los costes de tasación de bienes a efectos hipotecarios y cualquier otro gasto, exceptuando los notariales, que sea necesario par obtener el crédito, por ejemplo, el seguro de vida, o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas, como el seguro de incendios.

Pero la información debe ir más allá, ya que las entidades financieras también deberán trasladar a sus clientes si se trata de datos o cifras estimativas para que luego, a futuro, no se lleven a engaño.

Simulaciones a futuro

Entre las exigencias de la nueva norma a las entidades financieras europeas está también realizar una simulación de las oscilaciones de tipos de interés que puede haber durante la vida del préstamo. El objetivo es que los clientes sepan en qué se meten, puesto que una cosa es conseguir una hipoteca en el momento actual, en torno al x%, y otra es lo que puede pasar dentro de dos, tres o cuatro años si sube el precio del dinero y, por tanto, las cuotas mensuales.

La directiva, que en España deberá trasponer el nuevo Gobierno que salga de las urnas el próximo 26 de junio, pretende que el cliente de una entidad financiera que solicite un crédito hipotecario sepa los riesgos que asume. La norma, por tanto, obligará a los bancos a calcular al cliente cuanto tendría que pagar mensualmente por su hipoteca con un tipo de interés medio de un periodo más largo.

Fuentes financieras explican que este tipo de información, en realidad, ya era prácticamente de obligado cumplimiento si bien los encargados de trasladarla y explicarla eran, hasta ahora, los notarios, que dan fe de todo lo relativo al contrato firmado en su presencia.

El comprador tiene derecho a recibir la oferta vinculante —documento borrador del crédito— 10 días antes de la firma y también puede pasarse por la notaría tres días antes de sellarse para recoger el texto final redactado. Y si bien otro de sus derechos es el poder elegir el notario, para agilizar los trámites, suele estar ya seleccionado por el banco que concede el préstamo.

Entre las funciones del notario, además de explicar todo lo concerniente a la letra pequeña y grande del préstamo, hasta ahora, están la de controlar la legalidad -que se ajusta a las normas imperativas-; controlar la fiscalidad -manda todas las escrituras a las administraciones para que éstas cobren los respectivos impuestos-; controlar que lo que refleja la escritura es la verdadera voluntad de los otorgantes -informar de las consecuencias de lo que están firmando-; y controlar en el registro de la propiedad que la casa está libre de cargas: por ejemplo, que no esté embargada.

fuente: sevilla.abc.es